商品房预售合同纠纷中返还装修差价的请求权基础（上）｜巡回观旨

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为提升住宅建设品质，减少资源消耗，自1999年以来国务院有关部门先后制定指导意见和实施细则等，[1]大力推广住宅商品房全装修。所谓全装修，建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》中将其定义为“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。”但是，商品房交易市场中并未使用全装修的表述，而是使用了更吸引眼球的“精装修”一词，相关法律法规及规范性文件并未明确定义精装修。从交易现实来看，精装修在满足全装修定义的基础上，在装修的品质及舒适美观上更进一步。然而，因精装修商品房交易市场还在发展过程中，具体规则尚需进一步完善，产生的纠纷呈增长之势。江苏省消费者权益保护委员会7月2日发布了“江苏省2019年上半年投诉分析报告”，显示江苏省2019年上半年房屋销售及装修相关投诉2938件，其中精装修房交付投诉比例增高，消费摩擦愈发剧烈。当前精装修商品房交易主要有一体化销售和捆绑销售两种方式：前者是将精装修价格直接计入商品房销售总价而不单独约定精装修价格；后者是指当事人签订商品房预售合同和补充协议，分别约定毛坯房销售价格和装修价格，由购房者委托开发商进行装修。囿于篇幅，本文主要对当前社会广泛关注的一体化销售的精装修商品房预售合同纠纷中关于当事人请求返还装修差价的法律适用问题进行探讨。

一、江苏法院审结的精装修商品房预售合同纠纷总体情况

为了解精装修商品房预售合同纠纷的裁判现状，我们以江苏省基层法院和中级法院为考察对象，以商品房预售合同纠纷为案由，在中国裁判文书网上检索2015年1月1日至2019年5月31日期间的裁判文书，共检索到一、二审裁判文书11823份；再增加关键词“装修”进行检索和逐份筛选，共检索到个人购房者同开发商之间因装修产生争议的一、二审判决书692份，其中一审判决书382份、二审判决书310份。[2]

（一）装修争议的具体情形

在692份装修纠纷的一、二审判决书中，购房者以装修逾期交付为由请求给付逾期违约金的判决书89份，占装修纠纷判决书的12.9%；以实际交付商品房的装修存在质量问题为由请求开发商维修、支付维修费用或赔偿其他损失的判决书114份，占装修纠纷判决书的16.5%；以实际交付商品房装修存在质量问题等为由请求返还装修差价的判决书489份，占装修纠纷判决书的70.6%（见图表一）。

图表一：装修争议的具体情形

（二）当事人主张返还装修差价的案件分布情况

江苏法院对购房者请求返还装修差价作出的489份判决书中，一审判决251份（其中南京江宁法院224份、南京秦淮法院2份、南京高淳法院16份，苏州吴中法院2份、无锡宜兴法院6份、常州武进法院1份）,二审判决238份（其中对2015年1月1日前作出一审判决上诉的二审判决书21份，对2015年1月1日后作出一审判决上诉的二审判决书217份）。南京市两级法院共有相关判决书459份，占总数的93.8%，购房者请求返还装修差价的案件主要集中在南京（见图表二）。

图表二：购房者请求返还装修差价裁判文书地区分布情况

年份 地区	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	合计
南京	109	16	0	332	2	459
苏州	2	1	2	3	0	8
无锡	3	2	6	1	0	12
常州	0	6	0	0	0	6
镇江	0	0	0	0	0	0
南通	0	0	0	0	0	0
扬州	0	1	0	0	0	1
泰州	0	0	0	0	0	0
淮安	0	0	0	1	0	1
盐城	0	0	0	0	0	0
徐州	0	0	0	0	0	0
连云港	0	0	0	1	0	1
宿迁	0	1	0	0	0	1
合计	114	27	8	338	2	489

从结案年份分布情况来看，江苏省基层法院和中级法院审结的有关购房者请求返还装修差价的案件自2015年至2017年呈逐年下降趋势，但在2018年又明显增多（见图表三）。据了解，南京市两级法院今年上半受理购房者请求返还装修差价的案件还处于持续增长之中。

图表三：对购房者请求返还装修差价的判决年份分布情况

（三）检索判决书中购房者请求返还装修差价的主要理由

梳理购房者请求返还装修差价的251份一审判决书，归纳购房者请求返还装修差价的理由主要有：

1.房屋装修存在质量问题。在检索的所有判决书中，购房者均提出了实际交付的房屋装修存在质量问题，只是所主张的质量问题严重程度不同。在富力南京公司系列案中，购房者认为房屋装修存在质量瑕疵，在诉讼中放弃要求富力南京公司承担维修责任。

2.房屋装修成本达不到开发商宣传的装修成本。在（2015）武民初字第1621号案中，购房者认为房屋精装修粗糙，选用装修材料低劣，施工偷工减料，达不到开发商宣传的1500元/㎡的9A级精装修标准。在（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号系列案中，购房者认为交付的精装修商品房与售房时的承诺及样板房差距巨大，存在严重偷工减料、以次充好的情况。

3.房屋装修费用与合同约定价格或备案价格相差较大。在（2016）苏0506民初3925号案中，购房者认为房屋装修有诸多不符《成品房装修技术标准》和合同约定之处，装修费用明显低于合同约定的3000元/平方米。在（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号系列案中，购房者认为实际装修的工程包干总价仅在1566元/平方米左右，但开发商在政府主管部门备案价格为5000元/平方米，相差甚远。在富力南京系列案中，购房者认为实际交付商品房的装修价格远低于开发商在政府主管部门的备案价格4500元/平方米。

如将上述第2点和第3点理由再归纳为：实际交付房屋的装修价值与销售价格相差巨大，购房者诉请返还装修差价的主要理由：一是装修价值与销售价格相差巨大；二是实际交付房屋的装修存在质量问题。

（四）检索判决书中的裁判观点

梳理购房者请求返还装修差价的251份一审判决书、217份二审判决书和18份再审判决书，江苏法院针对购房者请求理由的裁判观点主要有：

1.商品房预售合同均为有效。在检索的裁判文书中，未见商品房预售合同被法院认定无效的情形。但是，关于排除样板房作为合同内容的条款是否有效的问题，江苏法院之间存在不同的观点，后文将述及。

2.已被合同中明确排除的宣传资料等不能作为合同内容，应按合同约定内容作为确定当事人权利和义务的依据。如（2015）武民初字第1621号案，常州武进法院认为，宣传单注明并在《商品房买卖合同》约定：宣传资料并非正式要约之内容，宣传资料与合同不一致的，以合同为准。双方签订的《商品房买卖合同》约定的房款为8334.89元/㎡，合同附件三也就装饰、设备的品牌标准进行了详细的约定，但均未约定装修费的平方单价，购房者在诉讼中也自认在签订合同当时已明知合同并未约定1500元/㎡的装修标准，但基于对开发商品牌的信任，也未与开发商协商一致并将该装修标准写入合同，故购房者对于房屋装修标准按照附件三的约定执行，应当是清楚并认可的，开发商应当按照《商品房买卖合同》约定的装修标准向购房者交付房屋。在（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号等案中，宜兴法院认为，开发商广告虽然频繁使用“奢华”、“顶级豪装”等标示装修档次的用语，但这些用语所指向的装修价值并不具体确定，不能作为要约。网上房产信息中虽对装修价值有明确指向，但无证据证明此类信息系开发商发布或经开发商的授权；且根据合同约定，双方权利义务仅以合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。报纸、网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料仅为要约邀请，不是开发商的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为双方确定权利义务的依据。因此，开发商广告中对装修价值的宣传并不能作为合同的组成部分。

3.对样板房能否作为确定约定质量标准的依据存在肯定与否定两种观点。一是否定观点。如（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号等民事判决书中，宜兴法院认为，根据合同约定，双方权利义务仅以合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准，展示样板间仅为要约邀请，不是开发商的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为双方确定权利义务的依据。二是肯定观点。如（2017）苏0115民初20816号民事判决中，南京秦淮法院认为，《江苏省城市房地产交易管理条例》第16条第1款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力南京公司在销售现场以样板房的方式向购房者宣传精装修房，而在其与购房者签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力南京公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《江苏省城市房地产交易管理条例》的规定，依照《合同法》第40条的规定，该格式条款应认定无效，购房者有权要求富力南京公司提供与样板房一致的精装修房。

4.备案价格可视为合同内容，对开发商有法律拘束力。在富力南京公司系列案中，南京中院在原二审和此后的再审中均认为，根据双方当事人签署的补充协议“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”的约定，《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果，故诉争《商品房预售方案》载明4500元／平方米装修单价属于富力南京公司的要约，可作为合同内容，对富力南京公司具有法律约束力。[3]

5.销售价格应包含开发商合理利润，购房者直接请求退还装修销售价格与装修成本之间的差价缺乏法律依据。在（2016）苏0506民初3925号案件中，苏州吴中法院认为，房屋交付验收单记载的瑕疵系房屋装修的轻微瑕疵，不影响正常使用，虽然当事人在合同中约定商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，购房者有权要求开发商赔偿双倍的装饰、设备差价，但合同约定商品房的装饰、设备标准应以合同附件约定的标准为准。合同中表述的“装修款”3000元/平方米并非是指房屋装修的成本亦非仅指包括装修材料、装修人工的装修款，而是房屋装修的销售价，至少还包括了税金规费、管理成本、利润等其他应予考虑的计价因素。开发商根据市场价格变化因素有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权。开发商出售的是精装房，其在对房屋通过精装方式“包装”出售的前提下，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，装修销售价的计价构成中可以确定合理的利润。因此，对购房者要求开发商赔偿差价的请求不予支持。在（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号等民事判决书中，宜兴法院认为，销售价格系交易双方针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，对开发商而言，必然包含适当的利润。只要该利润在合理范围内，便应予支持。现购房者要求退还装修销售价格与装修成本之间的差价甚至全额退还装修价值，无相应法律依据。

（五）检索判决书中援引的法条和判决结果

检索判决书中援用的法条及司法解释主要有《合同法》第8条、第40条、第44条、第60条、第107条、第111条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第3条、第13条、第16条。检索的251份一审判决以及对其上诉的217份二审判决中，2017年12月前作出的84份一审判决及其50份二审判决均驳回购房者返还装修差价的请求；南京中院2017年12月下旬作出18份改判支持返还装修差价请求的再审判决后，167份一审判决和167份二审判决均按再审判决结果支持购房者返还装修差价的请求。

图表四：江苏法院对当事人请求返还装修差价的裁判结果

时间节点	法院裁判结果
一审	二审	再审
支持	不支持	驳回上诉	改判支持	改判支持
2017年12月及以前	0	84	50	0	18
2017年12月后	167	0	167	0	0

二、购房者提出返还装修差价的请求权性质

关于裁判的方法，最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥在全国民商事审判工作会议上强调“要树立请求权基础思维”。所谓请求权基础，是指支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范。[4]其基本构造为：“谁得向谁，依据何种法律规范，主张何种权利。”[5]精装修商品房一体化销售是将精装修成果作为商品房组成部分进行整体销售，精装修商品房预售合同本是单一商品房买卖合同，但鉴于装修成果与毛坯房在质量和价值上均能明显区分，可将精装修商品房预售合同视为精装修成果买卖合同和毛坯房买卖合同的混合。购房者请求返还装修差价是基于精装修成果买卖合同提出的契约上的请求权。

（一）购房者以实际交付商品的装修成果价值与销售价格相差巨大为由提出返还装修差价的请求权性质

返还差价在文义上可理解为返还财产。《民法总则》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”请求返还财产需基于民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后才能提出。物具有使用价值和交换价值，使用价值体现物的品质（质量），是物具有交换价值的必要条件，但交换价值在交易中表现出的价格，还要受供求关系等影响，最终由交易双方协商确定，物的使用价值是交换价值的必要条件而非充分条件。因此，物的质量不能等同于交易价格，反之亦然。在精装修成果买卖合同中，精装修的销售价格是双方当事人对精装修成果质量确认的基础上自由协商的结果，如将精装修销售价格作为质量标准，直接以装修价值与销售价格相差巨大为由请求返还差价，违背常识，缺乏法律依据，也背离诚实信用原则，除非精装修成果买卖合同或精装修价格条款存在无效或可撤销情形。基于此，我们认为，购房者以实际交付商品的装修成果价值与销售价格相差巨大为由请求返还装修差价，实则隐含了购房者主张装修成果买卖合同（精装修价格条款）无效或撤销买卖合同（精装修价格条款）。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因装修成果不能返还，请求返还差价的性质属于合同无效或被撤销后的折价补偿。

（二）购房者以交付商品房的装修存在质量问题为由提出返还装修差价的请求权性质

返还差价的请求权直接规定于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第23条：“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。” 该条既将“返还差价”作为“减少价款”特殊方式，又明确法律规范是《合同法》第111条。《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本条所涉论题为“质量不符合约定之违约责任，系《民法总则》第八章“民事责任”项下第179条“承担民事责任方式”于合同之债之具体化；本条亦隶属于《合同法》总则第七章“违约责任”，系《合同法》第107条“违约责任”之具体责任承担方式。[6]返还差价请求权性质上属于《民法总则》第179条和《合同法》第107条所规定的赔偿损失违约责任请求权，需以合同约定有效为前提。检索的判决书中，购房者以实际实付商品房的装修质量存在问题为由请求返还装修差价，是装修成果得非所求而请求开发商承担赔偿损失的违约责任，赔偿损失的范围是据实调整。

“民法总则与合同法‘总则’之间不是特别规定与一般规定的关系，而是新的规定与旧的规定的关系。当合同法‘总则’的相关规定与民法总则的规定不一致的，应适用民法总则的规定”。[7]因《民法总则》未再规定合同当事人请求变更合同的权利，实则是《民法总则》取消了合同当事人的该权利，故本文对购房者可否根据《合同法》第54条第2款的规定请求变更装修价款的问题不再赘述。

注释：

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[1]国务院办公厅1999年8月20日发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）；建设部2002年7月18日发布《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住〔2002〕190号）；住建部2008年7月29日发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号）等。

[2]最后检索时间2019年6月20日，重新检索可能会增加相关数据。同时，未能直接检索到部分一审判决书，部分一审判决书的数据系根据二审判决书推断。

[3]南京中院再审和原二审观点的区别在于销售价格能否作为确定约定质量的标准。南京中院原二审认为，双方争议的4500元／平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应对市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元／平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如购房者认为富力南京公司未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但购房者以装修造价达不到4500元／平方米向富力南京公司主张差价损失并要求鉴定，缺乏事实基础，法院不予支持。南京中院再审认为，《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力南京公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，法院再审不予采信。分析前述判决理由，南京中院原二审的观点是4500/米是双方当事人在确定合同约定质量标准基础上协商的价格，购房者不能直接以销售价格作为质量标准。南京中院再审虽然没有明确销售单价就是质量标准，但从其不支持富力公司关于单价仅是销售单价而不是装修标准的主张来看，隐含了销售价格就是质量标准之意。

[4]王泽鉴：《法律思维与民法实例：请求权基础理论体系》，中国政法大学出版社2001年7月版，第56页。

[5]王泽鉴：《法律思维与民法实例：请求权基础理论体系》，中国政法大学出版社2001年7月版，，第50页。

[6]金晶：“《合同法》第111条（质量不符合约定之违约责任）评注”，载《法学家》2018年第3期。

[7]最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议上的讲话（2019年7月2日）。

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